Anlegerwohnungen

Wer neu eine Anlegerwohnung zur Vermietung für Wohnungszwecke bei einem Bauträger erwerben möchte, hat aus steuerlicher Sicht vorab zu entscheiden, ob die Wohnung ohne Umsatzsteuer gekauft werden soll oder mit. Der Preisvorteil der Wohnung mit Umsatzsteuer und damit möglichem Vorsteuerabzug wird aber nur 8 - 12% sein und nicht wie vielleicht angenommen 20%. Dazu kommt noch, dass die Verkehrssteuer von 4,6% vom Bruttoverkaufspreis berechnet werden muss.

Um den Vorsteuerabzug behalten zu können, muss die Wohnung mit 10% Umsatzsteuer vermietet werden. Beim oben dargestellten Preisvorteil ist also auch noch zu berücksichtigen, dass 10% der vereinnahmten Mieten an das Finanzamt überwiesen werden müssen. Ein Käufer einer Wohnung ohne Umsatzsteuer könnte nämlich die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen (bis EUR 30.000,-  Jahresumsatz) und ohne Umsatzsteuerausweis vermieten.

Seit 2012 besteht ein verlängerter Berichtigungszeitraum von 20 Jahren für den getätigten Vorsteuerabzug. Wer zum Beispiel nur ein Jahr mit Umsatzsteuer vermietet, muss neunzehn Zwanzigstel wieder zurückzahlen. Daneben sollte bei einem Kauf einer Anlegerwohnung mittels Prognoserechnung die Liebhabereibetrachtung untersucht werden. Wem es nicht gelingt, mit den von der Finanz vorgegebenen Parametern (Durchschnittszinssatz, genau geregelte Sondertilgungen, Leerstehungskosten etc), innerhalb von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss darzustellen, dem wird Liebhaberei unterstellt und der Vorsteuerabzug aberkannt.