Durch das Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ änderte sich auch die Liebhabereiverordnung. Tätigkeiten die keinen Gesamtüberschuss erwarten lassen fallen unter den Begriff „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. Die Erzielung eines Gesamtüberschusses muss gegenüber dem Finanzamt anhand einer Prognoserechnung nachgewiesen werden. Gemäß der Liebhabereiverordnung wird zwischen der „kleinen Vermietung“ (z.B. Wohnungen, Einfamilienhäuser) und der „großen Vermietung“ (z.B. Zinshäuser) unterschieden.
Durch die gestiegenen Grundstückspreise, Baukosten und Zinserhöhungen wurde die Erzielung eines Gesamtüberschusses bei Vermietungen immer schwieriger. Aufgrund dessen wurde der Betrachtungszeitraum zur Erzielung eines Gesamtüberschusses bei der „kleinen Vermietung“ von 20 auf 25 Jahre und bei der „großen Vermietung“ von 25 auf 30 Jahre verlängert. Dies betrifft Vermietungen bei denen der Betrachtungszeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt.
Bei der Ermittlung des Gesamtüberschusses können Sonderabschreibungen auf eine Normalabschreibung umgerechnet werden. Die Prognoserechnung muss zumindest nach Instandhaltungen, Zinsen und sonstigen Werbungskosten gegliedert werden. Die Beurteilung als Liebhaberei ist steuerlich von Bedeutung. Nur wenn keine Liebhaberei vorliegt, können Vorsteuern aus der Anschaffung, Instandhaltung oder Renovierung geltend gemacht werden. Auch allfällige Verluste können nur dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, wenn keine Liebhaberei vorliegt.
Mag. Gerhard Fend
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